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Sobre o crédito à habitação: breve análise ao regime jurídico

ESTG

Artigo de opinião de Maria Emília Teixeira, professora da ESTG, escola de Tecnologia e Gestão do Politécnico do Porto


O Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23 de junho transpôs parcialmente a Diretiva 2014/17 UE, relativa a contratos de crédito aos consumidores para aquisição de imóveis destinados a habitação.

O crédito para aquisição de habitação própria representa um compromisso financeiro de extrema importância, por vezes o mais representativo e importante nos orçamentos familiares.  Efetivamente, tende a ser um crédito com uma duração longa, com valores substanciais e com consequências graves na vida de qualquer pessoa em caso de incumprimento, por implicar a execução da hipoteca.

As principais novidades que este diploma trouxe foi a substituição da FIN (Ficha de Informação Normalizada) pela FINE (Ficha de Informação Normalizada Europeia), a vinculação por parte da instituição de crédito à simulação apresentada ao cliente pelo prazo de trinta dias, a imposição de um período de reflexão mínimo de sete dias entre a aceitação, pelo consumidor, da proposta apresentada pelo banco e a efetiva celebração do contrato de crédito (e igual garantia se aplica aos fiadores), a configuração da TAEG como a principal taxa de referência para efeitos de comparação entre várias propostas de crédito ao dispor do consumidor, a introdução de novas regras a observar na avaliação da solvabilidade do consumidor, impor a formação e aquisição de competências e conhecimentos técnicos por parte dos funcionários das instituições bancárias que se encontram no processo de concessão de crédito à habitação.

Consagrou-se ainda de forma expressa a proibição do tying, ou seja, das vendas associadas obrigatórias, não podendo a instituição de crédito fazer depender a concessão de crédito da aquisição ou subscrição de outros produtos ou aplicações financeiras, sendo que não se considera tying, a exigência da abertura de conta de depósito à ordem e  a celebração de um seguro adequado (vida e multirriscos), sendo certo que não têm de ser os contratos de seguro que as instituições de crédito indicam/ intermedeiam, podendo o mutuário escolher onde quer efetuar esses seguros, desde que os mesmos garantam as mesmas coberturas que a instituição de crédito exige. O fenómeno de tying, que é proibido, não se confunde com bundling, que é permitido. Neste caso, o bundling consiste nas vendas associadas facultativas, em que a instituição de crédito faculta o acesso a condições mais favoráveis do crédito se o mutuário subscrever ou adquirir certos produtos, mas a concessão do crédito não está dependente disso, tendo acesso ao crédito mesmo que não subscreva esses produtos. Deve ainda a instituição bancária explicar de forma clara e objetiva as consequências do incumprimento contratual.

Uma última nota ainda para referir as duas alterações legislativas que ocorreram a este Decreto-Lei obrigando as instituições de crédito a espelhar na prestação do mutuário o valor que se vier a apurar a favor do mutuário, resultante da aplicação de taxas de juro negativas, e a segunda alteração foi efetuada pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, eliminando as condições de que dependia a possibilidade de o mutuário poder celebrar com terceiro um contrato de arrendamento sobre o objeto do contrato de mútuo sem que o mutuante pudesse agravar as condições do crédito.

Autor

Maria Emília Teixeira

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